一、概念

1.房屋租賃合同存續期間，出租人出賣(不包括繼承、贈與)房屋、拍賣房屋，應提前合理期間通知承租人，承租人享有同等條件優先受讓的權利。

二、房屋承租人不享有優購權的情形

(1)房屋的共有人行使優先購買權的;

(2)出租人將房屋出賣給自己的近親屬的;

(3)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(4)出租人將房屋出賣給善意的第三人(指第三人不知承租人存在)，并辦理完畢過戶登記的。

三、房屋承租人優先購買權遭受侵害時的救濟

《城鎮房屋租賃合同解釋》第21條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期間內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”

承租人的優先購買權是指承租人依法律規定或約定而享有的、在出賣人出賣標的物于第三人時，得以同等條件優先于他人而購買的權利。該權利行使必備條件有二:一是出租人對房屋的處分必須是出賣;二是承租人購買房屋必須與第三人條件相同。優先購買權的行使方式有兩種:一是出租人在合理期限內履行了通知義務，承租人可在同等條件下與出租人協商簽訂房屋買賣合同;二是出租人在合理期限內未履行通知義務，而與第三人簽訂房屋買賣合同的，承租人可以向人民法院起訴主張權利。人民法院支持承租人訴訟請求的，承租人可以同等條件購買房屋。此時，出租人與第三人簽訂的合同依然有效，出租人因無法履行合同應向第三人承擔違約責任(當事人另有約定的除外)。

但須注意的是，承租人的優先購買權不是絕對的，一些法定事由可以阻卻該項權利的行使。2009年9月1日施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《租賃解釋》)第二十四條規定:“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使優先購買權的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。”據此，遇有上述四種情形之一出現時，承租人不得行使優先購買權?；谟H屬權產生的優先購買權可以阻卻承租人優先購買權的行使。

【例題】甲與乙訂立房屋租賃合同，約定租期5年。半年后，甲將該出租房屋出售給丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋優先購買權受侵害為由，請求法院判決甲丙之間的房屋買賣合同無效。下列哪一表述是正確的?( )

A.甲出售房屋無需通知乙

B.丙有權根據善意取得規則取得房屋所有權

C.甲侵犯了乙的優購權，但甲丙之間的合同有效

D.甲出售房屋應當征得乙的同意

【答案】C。解析：選項A.D錯誤?！逗贤ā返?30條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。據此可知，甲出售房屋之前應當在合理期限內通知承租人乙。另外，甲出售房屋只需要提前通知乙，不需要征得乙的同意。選項B錯誤。甲是房屋的所有權人，出售自己的房屋，屬于有權處分，故丙是基于合同取得房屋所有權而不是根據善意取得規則取得房屋所有權。選項C正確?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。