翟文某(2014年9月18日死亡)與馬淑某(2006年4月6日死亡)系夫妻，二人育有子女三人，長子翟某、次子翟競某、女兒翟慧某。2013年12月20日，翟文某(出賣人)與秦海某(買受人)簽訂了存量房屋買賣合同，約定將案涉房屋出售給秦海某，成交價格130萬元，后案涉房屋過戶登記到秦海某名下。2014年3月17日，翟文某起訴要求撤銷其與秦海某簽訂的房屋買賣合同。翟文某死亡后，翟某、翟競某及翟慧某作為繼承人參加訴訟。后經一審法院審理，以顯失公平為由判決撤銷了翟文某與秦海某于2013年12月20日簽訂的存量房屋買賣合同。2015年1月11日，劉嘉某查看案涉房屋產權證后，秦海某(出賣人)與劉嘉某(買受人)經由北京市興商房地產經紀中心提供居間服務，簽訂了二手房屋買賣合同，約定劉嘉某購買案涉房屋，成交價格155萬元。2015年2月1日之前，劉嘉某將購房首付款75萬元(包含購房定金2萬元)一次性支付給秦海某，剩余房款80萬元通過銀行貸款形式一次性支付給秦海某。秦海某在收到購房全款3日內將案涉房屋交付給劉嘉某，辦理產權過戶的全部稅費，雙方還約定了其他事宜。當日，秦海某、劉嘉某及經紀中心簽訂了居間服務合同，約定本次交易屬于復雜事宜，涉及困難手續的辦理，經各方友好協商，一致同意按照費率上浮0.2的標準向經紀中心支付居間費用，即劉嘉某應按照房屋買賣成交價格的2.2%在二手房屋買賣合同簽訂當日向經紀中心支付居間費用。三方還約定了其他事宜。2015年1月23日，秦海某與劉嘉某辦理了網上簽約手續。2015年2月9日，劉嘉某向秦海某支付了包括2萬元定金的首付款計95萬元。劉嘉某交納了房屋買賣、所有權變更登記中產生的各項稅費，還向經紀中心支付了居間費用。同日，案涉房屋變更登記為劉嘉某所有。此時，翟文某戶口尚在案涉房屋內。貸款銀行委托北京康正宏基房地產評估中心對案涉房屋進行抵押評估，結論為案涉房屋可供抵押總值為144.36萬元。劉嘉某通過銀行貸款60萬元，秦海某于2015年10月收到上述60萬元房價款。2015年11月7日，秦海某將案涉房屋交付劉嘉某。長子翟某、次子翟競某、女兒翟慧某向法院提起訴訟，請求確認秦海某、劉嘉某之間簽訂的案涉二手房屋買賣合同無效，訴訟費由秦海某、劉嘉某承擔。

這個案例中的爭議點就在于劉嘉某的行為是構成善意取得，在事業單位考試中，通常以案例的形式進行考察，因此要重點掌握善意取得的構成要件。

一、概念

善意取得，又稱為即時取得，無權處分人將其財物轉讓給第三人，如受讓人在取得該財物時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。

二、構成條件

根據我國《物權法》第106條第一款規定，善意取得應當具備下列成立條件：

(一)出讓人對處分的動產或不動產無處分權;

(二)受讓人受讓該動產或者不動產時是善意的;

(三)以合理的價格轉讓;

(四)轉讓的動產或不動產已經交付或者登記。

三、案件分析

那么劉嘉某的行為是構成善意取得?主要分析如下：

本案中，首先，經過一審法院審理，以顯失公平為由判決撤銷了翟文某與秦海某于2013年12月20日簽訂的存量房屋買賣合同，秦海某屬于無權處分人。其次，在無權處分情形下，劉嘉某通過二手房屋買賣合同受讓了案涉房屋并進行了轉移登記。劉嘉某購買案涉房屋時查看了房屋產權證明，應視為信賴登記。受讓人是否構成善意取得，應查看轉讓方的不動產登記簿，但在市場交易中，通常情況下是由受讓方查驗房屋產權證明，只有在網簽時才核驗房屋，所以查驗房屋產權證明可以視為信賴登記。即使對注意義務評價標準嚴苛一些，不動產產權變更登記前網簽時也核驗了包括登記內容在內的案涉房屋情況并核驗通過，說明登記簿的公信效力不存在問題。更何況其時翟某等撤銷權訴訟未果，翟某等未對防止案涉房屋被再次轉讓采取必要措施，劉嘉某在該節已盡到合理人注意義務。案涉房屋中留有翟文某戶口一節，在不動產交易市場中該類現象并不罕見，由此不能推斷出案涉房屋不屬于登記人所有而存在真實權利人。居間費、貸款各情形，均是履行合同行為，即使違約，仍屬合同各方未盡履行義務和承擔責任范疇。綜合評價上述情況，劉嘉某盡到了注意義務，主觀上并無重大過失。故劉嘉某在受讓該不動產的時屬于善意第三人。第三，秦海某與劉嘉某所簽二手房屋買賣合同交易價格為155萬元，通過抵押評估案涉房屋價值為144.36萬元，價格接近。評估價值估價方法之一即以市場價格作為參考，在翟某等未提供充足證據情況下，可以將評估價值視為交易地市場價的參考值，因此，按照案涉房屋價格判斷，符合合理價格的構成要件。第四，劉嘉某與秦海某已完成相關的登記手續。結合前述分析意見，應當認為受讓人劉嘉某具備受讓不動產的善意，受讓不動產價格合理，因案涉房屋已轉移登記在劉嘉某名下，故其構成善意取得。

【例題】甲有一個古董花瓶，市價20萬左右，因為單位派甲出國深造兩年，所以甲將自家鑰匙交于好友劉某，讓劉某不定時照看家。甲出國后，劉某帶朋友來甲家中聚會，并對外宣稱這是自己的家，朋友趙四看重此花瓶，當場愿意出價22萬元購買此花瓶。次日，二人付款交貨。在趙四買回家一周后，家中失竊，花瓶被王麻子盜走。問：誰擁有該花瓶的所有權?

A.甲

B.劉某

C.趙四

D.王麻子

【答案】C。

【解析】本題中，第一，劉某對花瓶雖然屬于有權占有但是僅是處于幫甲照看房屋之責，并沒有處分花瓶的權利，屬于無權處分。第二，甲出國后，劉某帶朋友來甲家中聚會，并對外宣稱這是自己的家，朋友趙四看重此花瓶，當場愿意出價，說明趙四在購買的時候并不知道花瓶是甲所有，屬于善意第三人。第三，劉某和趙四以22萬元成交，屬于支付合理價格。所謂合理價格是指符合市場價格或者行業價格，不屬于明顯低價或者明顯高價，即使稍高或者偏低也視為合理的范疇。第四，次日，劉趙二人付款交貨，已經完成了交付。四個條件同時滿足的情況下，趙四已經屬于善意取得，取得了花瓶的所有權，無論甲同意與否。此外，根據最高法司法解釋，盜贓物、遺失物一般不適用善意取得。因此盜賊王麻子不會因為盜竊而取得花瓶所有權。故本題答案為C。